Про житло і забудовників. Чого нас навчить коронавірусна криза на ринку нерухомості
Опубликовано: 14.04.2020 Чому пандемія коронавірусу навчить ринок нерухомості?
Коронавірус змінює ринок нерухомості.
На що варто звернути увагу?
У період кризових явищ будь-які стовідсоткові прогнози щодо змін ціни на первинному ринку нерухомості сприймаються суспільством, як правило, як передбачення магів і астрологів. Одні з упевненістю слідують приписами, резонуючим з внутрішніми відчуттями. Добре, якщо при цьому аналітик в темі, працює з первинним ринком, володіє інсайдами і розуміє, як може розвернутися «сюжет» в найближчій перспективі. Друга частина суспільства сприймає в багнети, включається режим «баба яга проти». Важливо, щоб при цьому критичне мислення і здатність споживати інформацію з різних джерел йшли нога в ногу.
Всім хочеться стабільності і контролю над ситуацією. Але поки з цим складно. Зате будь-якому покупцеві і інвестору, незалежно від того, яка його стратегія (ощадна або дохідна (а та, в свою чергу, може бути короткострокова або довгострокова) під силу зберігати спокій, приймати виважені рішення і керуватися ознаками, які допомагають зібрати воєдино пазл. Холоднокровність і стратегічне планування зараз на вагу золота.
Це не перша для нас криза, але дуже розкручена завдяки супутнім складнощам і соцмережам. Не знаю, як піде далі, однак світові фінансові аналітики, зокрема і МВФ, кажуть, що до 2021 року почнеться відновлення. Зараз судити складно. Давайте хоча б подивимося, як країна стане виходити з карантину і що отримаємо за підсумком.
Повернемося до ринку новобудов. На початку березня на первинному ринку відбулося падіння попиту в кілька разів рік до року. Це зрозуміло. Нам з неба на голову звалився карантин, з усіх засобів масової інформації дуже голосно почали говорити про рецесію, долар почав рости.
Українці дуже не люблять непроглядної темряви. Їм для відносно спокійного існування важливо мати хоча б кілька дороговказних вогнів. Як тільки ситуація з карантином «стабілізувалася», тобто нам стало зрозуміло, як сидимо, навіщо сидимо, що можна і чого не можна, люди почали звикати. Плюс забудовники, яким падіння попиту як кістка поперек горла, тут же викотили спеціальні умови, акції, дисконти. Тут і позитив для покупця, і підвищені ризики, пов'язані з нечесною грою, демпінгом і іншими принадами.
Як змінилась економічна привабливість житла під впливом зростаючого долара
Девелопери тут же ринулись освоювати онлайн-простір. Зробити це, по-хорошому, потрібно було ще раніше. Українці вміють замовляти їжу, одяг, побутові товари в Інтернеті, вибрати квартиру за допомогою сучасних технологій теж не складе особливих труднощів. Не забувайте, що більшість угод, близько 70% і більше в окремих девелоперів, укладається на етапі котловану або декількох поверхів. Як правило, показати покупцеві прям його можливу квартиру не вийде. Навіть в шоу-румах, а вони є не у всіх забудовників, представлене далеко не кожна планування. У нормальних ЖК їх зазвичай 8-10 і більше варіантів. Чим більше — тим краще.
Безконтактна угода — це нормально. І перегляди в онлайні теж. Надалі, коли все завершиться, я б дуже рекомендувала цим інструментом активно користуватися і покупцеві, і забудовнику. З плюсів на поверхні — економія ресурсів часу, сил і енергії. А ще грошей на роздаткові матеріали і захист дерев і планети.
Надалі до інвестиційного попиту підключиться покупець «для себе». Люди звикають до всього, зокрема до нової економічної реальності. Попит порідшає, купівельна спроможність падає і це продовжиться. Забудовникам доведеться зосередитися на змісті і наповненні продукту, а не на формі коробки. Спихнути те, що раніше не спихувалось, не вийде. Під час кризи рухати нерухоме дуже складно.
Короткострокова паніка і нестабільність може бути використана забудовниками з досвідом і стабільними нервами для того, щоб стати сильнішими. Зараз є три ключових правила для них:
1) ні в якому разі не зупиняти будівництво, але дотримуватися абсолютно всіх приписів МОЗ та Кабміну;
2) зосередитися на існуючих проектах і темпах будівництва. Не потрібно робити вигляд, що триває робота, важливий результат. Терміни будівництва якщо і переносяться, то з попередньої інформації для інвесторів. Не потрібно створювати прецедент, коли люди про затримки дізнаються зі ЗМІ. Чи не виберіться потім з болота.
3) відмовитися від нових проектів, якщо є побоювання щодо будівництв в портфелі. Є фінансовий ресурс і можливість будувати на рівні розпочате, здавати в термін і паралельно стартувати з чимось ще - будь ласка. Однак нагадаю, що купівельний попит просяде через стан економіки. Навіть супервигідні умови розстрочки потягнуть не всі. Будувати більше, ніж ринок зможе придбати, це залишати будівлі простоювати рік-два в кращому випадку.
Застройщики меняют концепции своих ЖК. Жильцы останутся без обещанных аптек и садиков?
Непродумані концепції, несформовані бізнес-моделі девелопменту цю кризу або взагалі не переживуть, або вийдуть з великими втратами і незабаром після накажуть довго жити. Тренд самоочищення ринку почався ще в минулому році до кризи і набирає обертів в 2020.
Є прості першочергові правила вибору девелопера: портфель і статус готовності об'єктів, як будують, динаміка, чи були проблеми, конфлікти і чому, що з документами, ідея і концепція ЖК, реалізація і супутній благоустрій локації/району, характеристики комплексу, відштовхуючись від ваших потреб, умови і способи купівлі та ціна. І далі розбиваємо кожен пункт на підпункти і формуємо свою матрицю.
Сьогодні я зупинюся на факторах, які, з мого досвіду, підказують яких забудовників варто розглядати, а яких ні. Особливо актуально це в кризу.
Перше — досвід і успішне проходження попередніх стрес-тестів. Досвід проходження девелопера складних ринкових умов. З останнього такі були в 2019 через Укрбуд або в 2014 через початок війни.
Ті, хто вміють працювати в наслідках пікових періодів мають: тимчасове падіння попиту, якщо немає власних коштів на будівництво — нестача для того, щоб платити підрядчикам, постачальникам, робітникам, потім зрив термінів і далі пішло-поїхало. Тому раджу придивлятися до тих, хто не заморожував будівництва, показував нормальну динаміку і виконував взяті на себе зобов'язання.
По-друге, раджу звернути увагу на великі компанії, у яких є свої виробничі потужності, перевірені постачальники матеріалів, підрядники і генпідрядники.
По-третє, не вестися на невиправдані знижки і ціни, які значно нижче у конкурентів в сегменті і форматі. Неймовірні знижки — ознака паніки. Стійкі гравці ціни так просто не впускають.
Источник: minfin